府青路B地块项目经济技术指标序号 项目名称 经济技术指标 备注1 总用地面积（)1.1 净用地面积() 37925.51 56.89亩2 总建筑面积（) 2352662.1 地上建筑面积（) 1705802.1.1 地上商业() 16240 兼容8.3%2.1.2 18F公寓 15000 按商业计2.1.3 高层住宅() 1393402.2 地下建筑面积（) 646862.2.1 地下车库 575162.3 地下商业（不计容计率） 71703 建筑密度 /3.1 总建筑密度 24.86%3.2 住宅建筑密度 20%4 容积率 4.55 绿地率 25%6 停车位(个) 1278府青路B地块项目投资收益分析表序号 项目名称 金额（万元） 地上面积() 单价（元/) 备注1 销售收入 163745 120891.1 商业 临二环路1层，临规划道路2层1.2 高层 均价9000元/平米1.3 地下停车位 销售70%2 开发成本（16%） 使用信托资金2.1 土地成本 91641 170580 42272.1.1 土地价款 83626 170580 4079 按楼面地价4050元/平米2.1.2 土地地票 0 170580 0 30万/亩2.1.2 交易契税 2509 170580 1222.1.3 交易服务费 506 170580 262.2 前期费用 5000 170580 3002.3 建安费用 53753 170580 31512.3.1 地上商业 6872.8 31240 22002.3.2 地上住宅 26474.6 139340 19002.3.3 物管用房及公厕 0 02.3.4 地下车库 17254.8 57516 30002.3.5 地下商业（不计容计率） 2151 7170 30002.4 室外总平绿化及道路管网 1709 28495 按实铺面积600元/测算2.5 不可预见费 1333 163745 81 工程造价的3%2.6 产权及公维基金 737 163745 452.7 前期物管费 310 206548 152.8 管理费用 3959 163745 242 销售收入的2%2.9 销售费用 5939 163745 363 销售收入的3%2.1 财务费用（16%） 22600 163745 1380信托资金40000万元使用2年，信托资金35000万元使用1年，16%；开发贷35000万元，1.5年，8%。3 税金（16%） 20875 163745 1275 20875/170395=12%3.1 销售税金及附加 11184 163745 6833.2 土地增值税 2235 163745 136 按普通住宅1%，商业2.5%预征3.3 所得税（16%） 7456 163745 4554 净利润（16%） 22369 163745 13665 销售净利润率（16%） 11.30%6 自有资金投资回报率(16%) 23.98% 含资金利息府青路B地块2012，2，27项目名称 计算公式 金额（万元） 总建面（m2） 总建面指标元/m2 地上销售面积指标元/m2土地价款 54.96*1215 83626 170580土地地票30万/亩 无 0交易契税3%*土地价 83626*3% 2509交易服务费0.63% 83626*0.6% 506土地前期费用 83626*6% 50001 土地总价 91641 235266 3895 5372总建面 235266m2其中地上建筑面积 139340地上商业 31240地下面积三层含地下商业 646862.1 建安地上住宅 1550元/m2*139340 21597.7 235266 918地上商业 2200*31240 6872.8 235266 292精装公寓装修费 1000*15000m2 1500 235266 642.2 建安地下 1800元/m2*64686 11643.48 235266 4952.3 电梯 1200 235266 512.4 基坑护壁 1411 235266 602.5 电梯间大厅工装 940 235266 402.6 门窗 300元/m2*(139340+15000)*0.25+16240*0.4*760+7170*0.2*300 1690 235266 722.7 阳台栏杆百叶等 520 235266 222.8 防盗门 2195户*1800元/樘 400 235266 172.9 挖土方 340000*40 1360 235266 582.10 消防 950 235266 402.11 弱电安防 420 235266 182.12 人防 人防增加费用按设计面积17000m2*200元/m2 340 235266 142 散水以内建安成本 小计 50844.98 235266 21613.1 水电气2195户*（气4350元/户+光纤168元/户+水3000+电2500元/户）2195 235266 933.2 外部电源（强电） 1200 235266 513.3 室外绿化总平管网 绿化地平方面积28495m2*600元/地平方 1710 235266 733.4 临电 123 235266 53 室外总平配套成本 小计 5228 235266 222建安成本 56072.98 2352664.1 人防设计费 人防17000m2*39元/m2 66 235266 34.2 施工图设计及绿化总平地勘设计费 25建筑+4绿化+2总平+2地勘=33元/m2 776 235266 334.3 监理+造价咨询费 12监理+6造价咨询=18元/m2 423 235266 184 设计费综合 1265 235266 545.1 营销费 9500元/m2*2.5% 5575 235266 2375.2 新建室外样板房 240m2*（3000装修+土建2000） 120 235266 55.3 新建售楼部 800m2*（3000装修+土建2000） 400 235266 175.4 售楼部周边绿化打造 1500m2地平方*450元/地平方 70 235266 35 营销费+新建样板售楼区打造 6165 235266 2626 交政府配套费 160元/m2 3764 235266 160考古3+白议1+建筑节能5+散水1异地绿化3考古3+白议1+建筑节能5+散装水泥1+异地绿化3 306 235266 137 交政府维修基金 40元/m2 941 235266 408 公司管理费 172297*2% 3445.94 235266 1469 资金利息36000*13.5%*1+18000*13.5%*1.25+27000*13.5*1.25+34000*1.25*8%16533 235266 703信托资金36000万元使用1年，信托资金18000万元使用1.25年，信托资金27000万元使用1.25年,13.5%；开发贷34000万元，1.5年，8%。10 各项税费 营业税及附加+土地增值税+企业所得税=7%*总收入 14681.884 235266 62411 不可预见费 销售总收入56072*2% 1121.4596 235266 47.7总成本1-10项合计 以上1-10项合计 195937 235266 4433 8328.3销售收入 计算式 单位 数量 销售单价 销售额（万元）住宅楼 地上产权面积 m2 139340 9300 129586.218F公寓 m2 15000 10000 15000商业楼一-三层 产权面积 m2 16240 25000 40600地下商业楼（不计容积率） m2 7170 15000 10755地下车位 57516/40位/m2*80% 个 1150 120000 13800销售总收入 209741.2销售总收入均价可售面积 总收入/总建面 209741.2 235266 8915利润 13803.9税前净利润率 6.6 %所得税25% 3451.0净利润 10353.0税后净利润率 4.9 %26384 13192住宅 营业税金及附加5.56% 8500.85472土地增税1% 137361商业及车位营业税及附加5.56%土地增税1%商业及车位土地增值税5.56%土地增税2.5