五星电器开设新门店投资分析一、进行投资分析的作用： 概括地讲：通过投资分析，为开设新门店提供数据分析基础，为各项决策提供依据。在进行投资分析时，首先应该以门店赢利为出发点，同时做到公司与出租方、供应商多赢的局面，只有这样，才能为五星电器的长远发展奠定良好的口碑，“单极”获利是不符合市场规律的（当然，我们要在蛋糕做大后，有节制的、尽可能的多切一点）。具体地讲，投资分析对公司有以下作用：作用1：确定我方可以承受的租金，为发展部与出租方进行租金谈判提供依据，做到谈判时有理有节，既不盲目杀价，又知道公司可承受的租金的底线。作用2：为业务中心争取厂家支援提供依据，避免与厂家盲目地、无理由地谈判，而应该做到谈判时心中有数，在适当时候提供数据基础，获取厂家的认可和支持。作用3：为公司管理部门确定用人费用、办公费用、招待费用等提供依据，不同的门店确定不同的费用率，从而在开业前，就确保每个门店的标准，以保证赢利。作用4：为公司管理层决策提供方案，避免非理性决策、经验决策。作用5：通过长期的分析，积累数据，事后总结，分析偏差，逐步建立更为完善的数据分析模型，使公司决策趋于科学。二、投资分析前期资料选址考虑因素：1、市口；2、停车场；3、面积（考虑楼层）；4、配置（消防、地面、自动扶梯、电力、顶、自动货梯、中央空调、外立面）等具体见五星电器选址投资分析报告修改000.doc三、资料流转程序1、部门及人员对接2、处理时间及输出结果3、其他注意事项见选址的资料流转程序.ppt选 址 调 查 发 展 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间业 务 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间房 屋 基 本 情 况 分 析 表厂 家 支 持 费人 力 资 源 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间附 表 1 5 - 1 、 1 5 - 2用 人 费 用企 划 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间广 促 费 用附 表 1 6 - 1 、 1 6 - 2 、 1 6 - 33 天 内 3天 内发 展 部 汇 总 所 有 资 料财 务 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间投 资 分 析 2 天 内3 天 内本 数 据 非 与 厂 家 最 终 确 认 的 数 据 ， 而是 业 务 中 心 的 经 验 数 据是否投 资 分 析 决 定 ”是 ”或 者 ”否 ” ,唯 一 的 评 判 依据 是 利 润 盈 亏 .现 场 考 察根 据 投 资 额 大 小 明 确 现 场 考 察 人 员 ：1 、 房 租 = 1 3 0 万 ,装 潢 = 1 2 0 万 或 (房 租 + 装 潢 ) = 2 5 0 万 ,调 研 组 省 外 公 司 (省 内 分 部 )负 责 人 发 展 部 预 算 部 律 师 汪 总 (或 委 派 人 ) ;是签 定 合 同终 止 谈 判否四、保本点测算五、投资（盈亏平衡）分析模版选 址 调 查 发 展 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间业 务 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间房 屋 基 本 情 况 分 析 表厂 家 支 持 费人 力 资 源 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间附 表 1 5 - 1 、 1 5 - 2用 人 费 用企 划 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间广 促 费 用附 表 1 6 - 1 、 1 6 - 2 、 1 6 - 33 天 内 3天 内发 展 部 汇 总 所 有 资 料财 务 中 心事 项 执 行 部 门 完 成 时 间投 资 分 析 2 天 内3 天 内本 数 据 非 与 厂 家 最 终 确 认 的 数 据 ， 而是 业 务 中 心 的 经 验 数 据是否投 资 分 析 决 定 ”是 ”或 者 ”否 ” ,唯 一 的 评 判 依据 是 利 润 盈 亏 .现 场 考 察根 据 投 资 额 大 小 明 确 现 场 考 察 人 员 ：1 、 房 租 = 1 3 0 万 ,装 潢 = 1 2 0 万 或 (房 租 + 装 潢 ) = 2 5 0 万 ,调 研 组 省 外 公 司 (省 内 分 部 )负 责 人 发 展 部 预 算 部 律 师 汪 总 (或 委 派 人 ) ;是签 定 合 同终 止 谈 判否五星电器卖场开业费用预算表卖场名称： 大卖场 单位：万元序号 费用名称 预算额（元） 备注1 装潢、改造费 750000.00其中：设备 20000.00 包括空调、自动扶梯、货梯、采暖系统等2 固定资产购置 350000.00 办公区空调设备3 电脑、打印机、UPS 250000.00 信息设备4 布线及通讯设备 50000.005 办公设备及家具 50000.00 含办公设备、零星办公用品等6 文纸印刷费 35000.00 含印刷品、电脑、手工发票7 物品费用 40000.00 含服装、标价签等8 员工培训费 60000.00 含实习住宿、交通费9 差旅费 50000.0010 邮电费 5000.00 含电话初装费、电话费及手机费11 招待费 5000.00 含开业招待12 广告费 400000.00 含3个月媒体广告费13 促销费 200000.00 含3个月卖场布置、户外、促销礼品费14 物流专用费用 30000.00 含老虎车，货架及仓库租赁费15 售后专用费用 25000.00 服装，票据，办公用品等16 其他 60000.00 含公关、礼品费用合计 2360000.00制表人： 分部发展负责人： 分部财务经理： 分部总经理：备注：本表由财务部门专人负责，发展部门提供相关资料。 卖场保本点测算测算步骤:只改动红色字体，其他地方不要改动。序号 项 目 名 称 一般预计（不考虑总部管理费）第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 第十一年一 费用总额：=(一)+(二) 414 363 373 323 335 354 368 383 401 420 441费用率 11.61% 7.19% 7.15% 7.37% 7.31% 7.23% 7.17% 7.11% 7.06% 7.00% 6.95%(一) 其中：固定费用=(1+2+3+4+5+6+7) 318 228 233 206 212 222 230 239 249 259 271固定费用率 8.93% 4.51% 4.47% 4.69% 4.63% 4.55% 4.49% 4.43% 4.38% 4.32% 4.27%1 场租费（房租摊销） 80 80 80 80 80 90 90 90 90 90 902 基本设施投入费用:=(1)+(2)+(9) 25.0 25.0 25.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0(1) 室内装饰 6.7 6.7 6.7 0.0(2) 外立面 6.7 6.7 6.7 0.0(3) 电气 5.0 5.0 5.0 0.0(4) 设备 0.7 0.7 0.7 0.0(5) 消防 1.0 1.0 1.0 0.0(6) 其他 5.0 5.0 5.0 0.03 电脑光缆及相关费用 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.04 开办费(前期筹备) 91.0 0.05 办公设备及家具 5.0 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.56 固定资产购置(折旧) 15.3 15.3 15.3 7.0 7.0 0.07 工资、奖金劳保 49.0 53.9 59.3 65.2 71.7 78.9 86.8 95.5 105.0 115.5 127.18 水电费 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0(二) 变动费用(8-18) 95.5 135.4 139.8 117.6 122.9 131.1 137.5 144.5 152.2 160.7 170.0变动费用率 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680%8 办公及票据印刷费用 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090%9 差旅费 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040%10 邮电费 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110%11 招待费 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050%14 广告费用 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000%15 物流费用 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900%16 信用卡手续费 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120%17 税及附加 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150%18 其他 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220%三 综合毛利率 11.61% 7.19% 7.15% 7.37% 7.31% 7.23% 7.17% 7.11% 7.06% 7.00% 6.95%其中: 帐面毛利率 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%厂家支持(进场费等) 200 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60进场费等其他毛利率 5.61% 1.19% 1.15% 1.37% 1.31% 1.23% 1.17% 1.11% 1.06% 1.00% 0.95%保本销售额（对照栏） 3565 5052 5215 4389 4586 4892 5130 5391 5679 5995 6343结论 确定的保本销售额 3565 5052 5215 4389 4586 4892 5130 5391 5679 5995 6343备注：本表由财务部门专人负责，发展部门提供相关资料。第十二年 第十三年第十四年第十五年 第十六年 第十七年 第十八年 第十九年 第二十年464 489 517 547 581 618 658 703 7526.89% 6.84% 6.79% 6.74% 6.69% 6.65% 6.60% 6.56% 6.52%283 297 313 330 348 369 391 416 4434.21% 4.16% 4.11% 4.06% 4.01% 3.97% 3.92% 3.88% 3.84%90 90 90 90 90 90 90 90 900.00.00.00.00.00.00.05.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.0 5.00.00.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.50.0139.8 153.8 169.2 186.1 204.7 225.2 247.7 272.4 299.748.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0 48.0180.3 191.5 204.0 217.6 232.6 249.2 267.3 287.3 309.32.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680% 2.680%0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090% 0.090%0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040% 0.040%0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110% 0.110%0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050% 0.050%1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000% 1.000%0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900% 0.900%0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120% 0.120%0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150% 0.150%0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220% 0.220%6.89% 6.84% 6.79% 6.74% 6.69% 6.65% 6.60% 6.56% 6.52%6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00%60 60 60 60 60 60 60 60 600.89% 0.84% 0.79% 0.74% 0.69% 0.65% 0.60% 0.56% 0.52%6726 7147 7610 8120 8680 9297 9975 10721 115416726 7147 7610 8120 8680 9297 9975 10721 11541卖场保本点测算测算步骤:只改动红色字体，其他地方不要改动。一般预计（不考虑总部管理费）备 注根据租赁合同录入根据市调结果,确定装潢改造费用投入,分3年摊销.改造费用20万，分3年摊销改造费用20万，分3年摊销改造费用15万，分3年摊销改造费用2万，分3年摊销改造费用3万，分3年摊销改造费用15万，分3年摊销详见“开业费用预算”表详见“开业费用预算”表详见“开业费用预算”表，第二年起按第一年投入的10计详见“开业费用预算”表,空调按5年摊销，信息设备按3年摊销。工资总额按1.4万元/年.人,人数35人（人力资源中心定),每年递增10%。A类店10万,B类店4.2万,C类店3.6万销售=1亿的部分，按0.07%提取销售=1亿的部分，按0.025%提取销售=1亿的部分，按0.09%提取销售=1亿的部分，按0.03%提取销售=1亿的部分，按0.80%提取销售=1亿的部分，按0.80%提取销售=1亿的部分，按0.12%提取销售=1亿的部分，按0.12%提取,含基金等销售=1亿的部分，按0.17%提取门店的帐面毛利率6.00%(财务中心预算部提供)业务中心协助填列卖场保本点测算第一年盈亏分析卖场名称： 大卖场 单位：万元序 号 项 目 名 称 一般预计（不考虑总部管理费）保本点销售 悲观估计销售 乐观估计销售一 预计销售(不含税) 3565 4000 6000二 销售毛利 214 240 360销售毛利率 6.00% 6.00% 6.00%三 进场费 200 200 200四 收入合计 414 440 560综合毛利率 11.61% 11.00% 9.33%五 费用总额：(一)-(二) 413.88 425.53 479.13费用率 11.61% 10.64% 7.99%(一) 其中：固定费用(1-7) 318.33 318.33 318.33固定费用率 8.93% 7.96% 5.31%1 场租费（房租摊销） 80.00 80.00 80.002 基本设施投入费用:=(1)+(2)+(9) 25.00 25.00 25.00(1) 室内装饰 6.67 6.67 6.67(2) 外立面 6.67 6.67 6.67(3) 电气 5.00 5.00 5.00(4) 设备 0.67 0.67 0.67(5) 消防 1.00 1.00 1.00(6) 其他 5.00 5.00 5.003 电脑光缆及相关费用 5.00 5.00 5.004 开办费(前期筹备) 91.00 91.00 91.005 办公设备及家具 5.00 5.00 5.006 固定资产购置(折旧) 15.33 15.33 15.337 工资、奖金劳保 49.00 49.00 49.008 水电费 48.00 48.00 48.00(二) 变动费用(8-18) 95.54 107.20 160.80变动费用率 2.68% 2.68% 2.68%8 办公及票据印刷费用 3.21 3.60 5.409 差旅费 1.43 1.60 2.4010 邮电费 3.92 4.40 6.6011 招待费 1.78 2.00 3.0014 广告费用 35.65 40.00 60.0015 物流费用 32.09 36.00 54.0016 信用卡手续费 4.28 4.80 7.2017 税及附加 5.35 6.00 9.0018 其他 7.84 8.80 13.20六 预计利润 0.02 14.47 80.87七 预计人数 35 35 35预计人均销售额 102 114 171八 卖场面积 3200 3200 3200单位面积销售额 1.11 1.25 1.88备注：本表由财务部门专人负责，发展部门提供相关资料。盈亏估测表场名称： 大卖场 单位：万元序 号 项 目 名 称 年度盈亏估测数一 预计销售(不含税) 7500二 销售毛利 450销售毛利率 6.00%三 进场费 100四 收入合计 550综合毛利率 7.33%五 费用总额：(一)-(二) 519.33费用率 6.92%(一) 其中：固定费用(1-7) 318.33固定费用率 4.24%1 场租费（房租摊销） 80.002 基本设施投入费用:=(1)+(2)+(9) 25.00(1) 室内装饰 6.67(2) 外立面 6.67(3) 电气 5.00(4) 设备 0.67(5) 消防 1.00(6) 其他 5.003 电脑光缆及相关费用 5.004 开办费(前期筹备) 91.005 办公设备及家具 5.006 固定资产购置(折旧) 15.337 工资、奖金劳保 49.008 水电费 48.00(二) 变动费用(8-18) 201.00变动费用率 2.68%8 办公及票据印刷费用 6.759 差旅费 3.0010 邮电费 8.2511 招待费 3.7514 广告费用 75.0015 物流费用 67.5016 信用卡手续费 9.0017 税及附加 11.2518 其他 16.50六 预计利润 30.67七 预计人数 35预计人均销售额 214八 卖场面积 3200单位面积销售额 2.34制表人： 分部发展负责人： 分部财务经理： 分部总经理：备注：本表由财务部门专人负责，发展部门提供相关资料。重点指标责任书卖场名称： 大卖场 单位：万元序 号 项 目 名 称 金额 责任人 责任人签字1 年销售额(不含税) 7500.00 发展中心总监2 基本设施投入 75.00 发展中心总监3 进场费 100.00 业务中心总监4 广告费 40.00企划中心总监5 促销费 20.006 物流专用费用 3.00服务中心总监7 售后专用费用 2.50注：1、年销售额（不含税）指新门店从开业起连续12个月的销售额；2、表中数据将作为编制开业预算各项费用的参照标准（开业预算相关费用浮动不能超过5