施工、房地产开发企业财务制度
中国房地产业税收实务与纳税筹划施工、房地产开发企业财务制度施 工 、 房 地 产 开 发 企 业 财 务 制 度( 1993 年 1 月 11 日 财 政 部 发 布 )第 一 章 总 则第 一 条 为 了 规 范 施 工 、 房 地 产 开 发 企 业 财 务 行 为 , 有 利 于 企 业 公 平 竞 争 , 加 强财 务 管 理 和 经 济 核 算 , 根 据 企 业 财 务 通 则 , 结 合 施 工 、 房 地 产 开 发 企 业 的 特 点及 其 管 理 要 求 , 制 定 本 制 度 。第 二 条 本 制 度 适 用 于 中 华 人 民 共 和 国 境 内 的 各 类 施 工 、 房 地 产 开 发 企 业 ( 以 下简 称 企 业 ) , 包 括 全 民 所 有 制 企 业 、 集 体 所 有 制 企 业 、 私 营 企 业 、 外 商 投 资 企 业等 各 类 经 济 性 质 的 企 业 ; 有 限 责 任 公 司 、 股 份 有 限 公 司 等 各 类 组 织 形 式 的 企 业 。其 他 行 业 独 立 核 算 的 施 工 、 房 地 产 开 发 企 业 也 适 用 本 制 度 。第 三 条 企 业 应 当 在 办 理 工 商 登 记 之 日 起 30 日 内 , 向 主 管 财 政 机 关 提 交 企 业 设 立批 准 证 书 、 营 业 执 照 、 合 同 、 章 程 等 文 件 的 复 制 件 。企 业 发 生 迁 移 、 合 并 、 分 立 以 及 其 他 变 更 登 记 等 主 要 事 项 , 应 当 在 依 法 办 理 变 更 登记 之 日 起 30 日 内 , 向 主 管 财 政 机 关 提 交 变 更 文 件 的 复 制 件 。第 四 条 企 业 应 当 建 立 健 全 财 务 管 理 制 度 , 完 善 内 部 经 济 责 任 制 , 严 格 执 行 国 家 规定 的 各 项 财 务 开 支 范 围 和 标 准 , 如 实 反 映 企 业 财 务 状 况 和 经 营 成 果 , 依 法 计 算 缴 纳 国 家税 收 , 并 接 受 主 管 财 政 机 关 的 检 查 监 督 。第 五 条 企 业 财 务 管 理 的 基 本 任 务 和 方 法 是 , 做 好 各 项 财 务 收 支 的 计 划 、 控 制 、 核算 、 分 析 和 考 核 工 作 , 依 法 合 理 筹 集 资 金 , 有 效 利 用 企 业 各 项 资 产 , 努 力 提 高 经 济 效益 。第 六 条 企 业 应 当 做 好 财 务 管 理 基 础 工 作 。 在 生 产 经 营 活 动 中 的 产 量 、 质 量 、 工 时、 设 备 利 用 , 存 货 的 消 耗 、 收 发 、 领 退 、 转 移 以 及 各 项 财 产 物 资 的 毁 损 等 , 都 应 当 及 时做 好 完 整 的 原 始 记 录 。 企 业 各 项 财 产 物 资 的 进 出 消 耗 , 都 应 当 做 到 手 续 齐 全 , 计 量 准 确, 完 善 原 材 料 、 能 源 等 物 资 的 消 耗 定 额 和 工 时 定 额 , 定 期 或 者 不 定 期 地 进 行 财 产 清 查 。第 二 章 资 金 筹 集第 七 条 企 业 筹 集 的 资 本 金 , 按 投 资 主 体 分 为 国 家 资 本 金 、 法 人 资 本 金 、 个 人资 本 金 和 外 商 资 本 金 等 。国 家 资 本 金 为 有 权 代 表 国 家 投 资 的 政 府 部 门 或 者 机 构 以 国 有 资 产 投 入 企 业 形 成的 资 本 金 。法 人 资 本 金 为 其 他 法 人 单 位 以 其 依 法 可 以 支 配 的 资 产 投 入 企 业 形 成 的 资 本 金 。个 人 资 本 金 为 社 会 个 人 或 者 本 企 业 内 部 职 工 以 个 人 合 法 财 产 投 入 企 业 形 成 的 资本 金 。外 商 资 本 金 为 国 外 投 资 者 以 及 我 国 香 港 、 澳 门 和 台 湾 地 区 投 资 者 投 入 企 业 形成 的 资 本 金 。第 八 条 企 业 应 当 按 照 法 律 、 法 规 和 合 同 、 章 程 的 规 定 , 及 时 筹 集 资 本 金 。 资本 金 可 以 一 次 或 者 分 期 筹 集 。 一 次 性 筹 集 的 , 从 营 业 执 照 签 发 之 日 起 6 个 月 内 筹 足中国房地产业税收实务与纳税筹划; 分 期 筹 集 的 , 最 后 一 期 出 资 应 当 在 营 业 执 照 签 发 之 日 起 3 年 内 缴 清 , 其 中 , 第 一 次筹 集 的 投 资 者 出 资 不 得 低 于 15 , 并 且 在 营 业 执 照 签 发 之 日 起 3 个 月 内 缴 清 。投 资 者 未 按 照 投 资 合 同 、 协 议 章 程 的 约 定 履 行 出 资 义 务 的 , 企 业 或 者 其 他 投 资可 以 依 法 追 究 其 违 约 责 任 。第 九 条 企 业 在 筹 集 资 本 金 过 程 中 , 吸 收 的 投 资 者 的 无 形 资 产 ( 不 包 括 土 地 使用 权 ) 的 出 资 不 得 超 过 企 业 注 册 资 金 的 20 ; 因 情 况 特 殊 , 需 要 超 过 20 的 , 应当 经 有 关 部 门 审 查 批 准 , 但 是 最 高 不 得 超 过 30 。 法 律 另 有 规 定 的 , 从 其 规 定 。企 业 不 得 吸 收 投 资 者 的 已 设 立 有 担 保 物 权 及 租 赁 资 产 的 出 资 。第 十 条 企 业 筹 集 的 资 本 金 , 必 须 聘 请 中 国 注 册 会 计 师 验 资 并 出 具 验 资 报 告 , 由企 业 据 以 发 给 投 资 者 出 资 证 明 书 。第 十 一 条 企 业 筹 集 的 资 本 金 , 在 生 产 经 营 期 间 内 , 投 资 者 除 依 法 转 让 外 , 不得 以 任 何 方 式 抽 走 。 法 律 另 有 规 定 的 , 从 其 规 定 。投 资 者 按 照 出 资 比 例 或 者 合 同 、 章 程 的 规 定 , 分 享 企 业 利 润 和 分 担 风 险 及 亏 损 。第 十 二 条 企 业 在 筹 集 资 本 金 活 动 中 , 投 资 者 实 际 缴 付 的 出 资 额 超 出 其 资 本 金的 差 额 ( 包 括 股 份 有 限 公 司 发 行 股 票 的 溢 价 净 收 入 ) , 接 受 捐 赠 的 财 产 , 资 产 的 评 估 确认 价 值 或 者 合 同 、 协 议 约 定 价 值 与 原 账 面 净 值 的 差 额 , 以 及 资 本 汇 率 折 算 差 额 等 计 入资 本 公 积 金 。资 本 公 积 金 按 照 法 定 程 序 , 可 以 转 增 资 本 金 。第 十 三 条 企 业 的 负 债 分 为 流 动 负 债 和 长 期 负 债 。流 动 负 债 包 括 短 期 借 款 、 应 付 短 期 债 券 、 应 付 票 据 、 应 交 税 金 、 应 付 购 货 款 、应 付 分 包 工 程 款 、 应 付 工 程 款 、 应 付 工 资 、 应 付 投 资 者 利 润 、 应 付 股 利 和 其 他 应 付款 , 预 收 工 程 款 、 预 收 备 料 款 、 预 收 销 货 款 、 预 收 购 房 定 金 、 预 收 代 建 工 程 款 、 预提 费 用 , 以 及 从 成 本 、 费 用 中 提 取 的 职 工 福 利 费 等 。长 期 负 债 包 括 长 期 借 款 、 长 期 应 付 款 、 应 付 长 期 债 券 等 。发 行 的 长 期 债 券 按 照 债 券 面 值 计 价 , 实 际 收 到 的 价 款 超 过 或 者 低 于 债 券 面 值 的 差 额, 在 债 券 到 期 以 前 分 期 冲 减 或 者 增 加 利 息 支 出 。第 十 四 条 企 业 流 动 负 债 的 应 计 利 息 支 出 , 计 入 财 务 费 用 。企 业 长 期 负 债 的 应 计 利 息 支 出 , 筹 建 期 间 的 , 计 入 开 办 费 ; 生 产 期 间 的 , 计 入 财 务费 用 ; 清 算 期 间 的 , 计 入 清 算 损 益 。 其 中 , 与 购 建 固 定 资 产 或 者 无 形 资 产 有 关 的 , 在 资产 尚 未 交 付 使 用 或 者 虽 已 交 付 使 用 但 尚 未 办 理 竣 工 决 算 以 前 , 计 入 购 建 资 产 的 价 值 。第 十 五 条 企 业 应 当 按 期 偿 还 各 种 负 债 , 如 发 生 因 债 权 人 特 殊 原 因 确 实 无 法 支 付 的应 付 款 项 , 计 入 营 业 外 收 入 。第 三 章 流 动 资 产第 十 六 条 流 动 资 产 包 括 现 金 、 各 种 存 款 、 其 他 货 币 资 金 、 短 期 投 资 、 应 收 及预 付 款 项 、 存 货 等 。第 十 七 条 其 他 货 币 资 金 包 括 外 埠 存 款 、 在 途 资 金 等 。中国房地产业税收实务与纳税筹划第 十 八 条 应 收 及 预 付 款 项 包 括 应 收 工 程 款 、 应 收 销 货 款 、 其 他 应 收 款 、 应 收 票 据、 待 摊 费 用 、 预 付 分 包 工 程 款 、 预 付 分 包 备 料 款 、 预 付 工 程 款 、 预 付 备 料 款 、 预 付 购 货款 等 。应 收 票 据 应 按 照 面 值 计 价 。 贴 现 应 收 票 据 的 实 得 款 项 与 其 面 值 的 差 额 , 计 入 财 务 费用 。第 十 九 条 企 业 可 以 于 年 度 终 了 , 按 照 年 末 应 收 账 款 余 额 的 1 计 提 坏 账 准 备 金, 计 入 管 理 费 用 。企 业 发 生 的 坏 账 损 失 , 冲 减 坏 账 准 备 金 。 收 回 已 核 销 的 坏 账 , 增 加 坏 账 准 备 金。不 计 提 坏 账 准 备 金 的 企 业 , 发 生 的 坏 账 损 失 , 计 入 管 理 费 用 。 收 回 已 核 销 的 坏账 , 冲 减 管 理 费 用 。第 二 十 条 存 货 包 括 主 要 材 料 、 其 他 材 料 、 周 转 材 料 、 设 备 、 低 值 易 耗 品 、 机 械 配件 、 在 建 工 程 、 在 产 品 、 产 成 品 、 半 成 品 、 结 构 件 、 商 品 等 。房 地 产 开 发 企 业 临 时 出 租 房 、 周 转 房 视 同 存 货 。第 二 十 一 条 存 货 按 实 际 成 本 计 价 。购 入 的 , 按 买 价 加 运 杂 费 、 采 购 保 管 理 费 和 税 金 等 计 价 。建 设 单 位 供 应 的 , 按 合 同 确 定 价 值 计 价 。自 制 的 , 按 照 制 造 过 程 中 的 各 项 实 际 支 出 计 价 。委 托 外 单 位 加 工 的 , 按 实 际 耗 用 的 原 材 料 或 者 半 成 品 加 运 杂 费 和 加 工 费 等 计 价 。投 资 者 投 入 的 , 按 照 评 估 确 认 或 者 合 同 、 协 议 约 定 的 价 值 计 价 。盘 盈 的 , 按 照 同 类 存 货 的 实 际 成 本 计 价 ; 没 有 同 类 存 货 的 , 按 照 市 价 计 价 。接 受 捐 赠 的 , 按 照 发 票 账 单 所 列 金 额 加 企 业 负 担 的 运 杂 费 、 保 险 费 、 税 金 计价 ; 无 发 票 账 单 的 , 按 同 类 存 货 的 市 价 计 价 。按 照 计 划 成 本 核 算 存 货 的 企 业 , 对 存 货 的 实 际 成 本 与 计 划 成 本 之 间 的 差 异 , 应 当 单独 核 算 。第 二 十 二 条 企 业 领 用 或 发 出 的 存 货 , 按 照 实 际 成 本 核 算 的 , 可 以 采 用 先 进 先 出 法、 加 权 平 均 法 、 移 动 平 均 法 、 个 别 计 价 法 、 后 进 先 出 法 等 方 法 确 定 其 实 际 成 本 ; 采 用 计划 成 本 核 算 的 , 按 期 结 转 其 应 负 担 的 成 本 差 异 将 计 划 成 本 按 成 本 计 算 期 调 为 实 际 成 本 。第 二 十 三 条 企 业 领 用 的 周 转 材 料 、 低 值 易 耗 品 按 受 益 对 象 , 一 次 或 分 期 摊 入 工 程成 本 和 管 理 费 用 。房 地 产 开 发 企 业 在 用 出 租 房 、 周 转 房 按 其 耐 用 年 限 分 期 平 均 摊 入 成 本 。第 二 十 四 条 企 业 对 存 货 应 当 定 期 或 者 不 定 期 盘 点 , 年 度 终 了 前 必 须 进 行 一 次 全 面的 盘 点 清 查 。 对 于 盘 盈 、 盘 亏 、 毁 损 以 及 报 废 的 存 货 应 当 及 时 查 明 原 因 , 分 别 情 况 及 时处 理 。盘 盈 的 存 货 , 冲 减 管 理 费 用 。 盘 亏 、 毁 损 和 报 废 的 存 货 , 扣 除 过 失 人 或 者 保 险公 司 赔 款 和 残 料 价 值 后 , 计 入 采 购 保 管 费 或 管 理 费 用 。 存 货 毁 损 属 于 非 常 损 失 的 部 分, 扣 除 过 失 人 或 者 保 险 公 司 赔 款 和 残 料 价 值 后 , 计 入 营 业 外 支 出 。第 四 章 固 定 资 产中国房地产业税收实务与纳税筹划第 二 十 五 条 固 定 资 产 是 指 使 用 期 限 超 过 一 年 的 房 屋 及 建 筑 物 、 机 器 、 机 械 、 运输 工 具 以 及 其 他 与 生 产 经 营 有 关 的 设 备 、 器 具 、 工 具 等 。 不 属 于 生 产 经 营 主 要 设 备 的 物品 , 单 位 价 值 在 2000 元 以 上 , 并 且 使 用 期 限 超 过 两 年 的 , 也 应 当 作 固 定 资 产 。企 业 根 据 实 际 情 况 , 制 定 固 定 资 产 目 录 。第 二 十 六 条 固 定 资 产 分 为 以 下 六 类 :一 、 生 产 用 固 定 资 产 。 包 括 生 产 和 行 政 管 理 用 房 屋 及 建 筑 物 、 施 工 机 械 、 运 输设 备 、 生 产 设 备 、 仪 器 及 试 验 设 备 和 其 他 生 产 用 固 定 资 产 ;二 、 非 生 产 用 固 定 资 产 。 包 括 职 工 宿 舍 、 招 待 所 、 学 校 、 幼 儿 园 、 托 儿 所 、 俱 乐 部、 食 堂 、 医 院 等 单 位 使 用 的 房 屋 、 设 备 等 固 定 资 产 ;三 、 租 出 固 定 资 产 ;四 、 未 使 用 固 定 资 产 ;五 、 不 需 用 固 定 资 产 ;六 、 融 资 租 入 的 固 定 资 产 。第 二 十 七 条 固 定 资 产 按 照 下 列 方 法 计 价 :购 入 的 , 按 照 买 价 加 上 支 付 的 运 输 费 、 保 险 费 、 包 装 费 、 安 装 调 试 费 和 缴 纳 的税 金 等 计 价 。自 行 建 造 的 , 按 照 建 造 过 程 中 实 际 发 生 的 全 部 支 出 计 价 。在 原 有 固 定 资 产 基 础 上 进 行 改 、 扩 建 的 , 按 照 固 定 资 产 原 价 加 上 改 、 扩 建 发 生 的 支出 减 去 改 、 扩 建 过 程 中 发 生 的 固 定 资 产 变 价 收 入 后 的 余 额 计 价 。投 资 者 投 入 的 , 按 照 评 估 确 认 或 者 合 同 、 协 议 约 定 的 价 值 计 价 。融 资 租 入 的 , 按 照 租 赁 协 议 或 合 同 确 定 的 价 款 加 运 输 费 、 保 险 费 、 安 装 调 试 费等 计 价 。接 受 捐 赠 的 , 按 照 发 票 账 单 所 列 金 额 ( 无 发 票 账 单 的 , 按 照 同 类 设 备 市 价 ) 加 上由 企 业 负 担 的 运 输 费 、 保 险 费 、 税 金 、 安 装 调 试 费 等 计 价 。盘 盈 的 , 按 照 同 类 固 定 资 产 的 重 置 完 全 价 值 计 价 。企 业 购 建 固 定 资 产 交 纳 的 固 定 资 产 投 资 方 向 调 节 税 、 耕 地 占 用 税 , 计 入 固 定 资产 价 值 。第 二 十 八 条 企 业 为 建 造 固 定 资 产 或 者 对 固 定 资 产 进 行 技 术 改 造 而 发 生 的 尚 未 交 付使 用 以 前 的 专 项 工 程 支 出 , 按 照 实 际 成 本 计 价 。第 二 十 九 条 专 项 工 程 发 生 报 废 或 毁 损 , 按 照 扣 除 残 料 价 值 和 过 失 人 或 者 保 险公 司 等 赔 款 后 的 净 损 失 , 计 入 专 项 工 程 成 本 。 单 项 工 程 报 废 以 及 由 于 非 常 原 因 造 成 的报 废 或 毁 损 , 其 净 损 失 , 在 筹 建 期 间 , 计 入 开 办 费 ; 在 生 产 经 营 期 间 , 计 入 营 业 外 支 出。专 项 工 程 交 付 使 用 前 因 试 运 转 发 生 的 支 出 计 入 工 程 成 本 , 发 生 的 营 业 性 收 入 扣 除税 金 后 冲 减 工 程 成 本 。第 三 十 条 完 工 并 已 交 付 使 用 但 尚 未 办 理 竣 工 决 算 的 工 程 , 应 按 照 工 程 全 部 支 出 数估 价 转 入 固 定 资 产 , 并 从 交 付 使 用 次 月 起 计 提 折 旧 ; 办 理 竣 工 决 算 后 , 按 其 实 际 价 值 调整 原 估 价 入 账 的 固 定 资 产 原 值 和 已 计 提 折 旧 。中国房地产业税收实务与纳税筹划第 三 十 一 条 企 业 计 提 固 定 资 产 折 旧 一 般 采 用 平 均 年 限 法 和 工 作 量 法 。 技 术 进步 较 快 或 使 用 寿 命 受 工 作 环 境 影 响 较 大 的 施 工 机 械 和 运 输 设 备 , 经 财 政 部 批 准 , 可 采用 双 倍 余 额 递 减 法 或 年 数 总 和 法 计 提 折 旧 。第 三 十 二 条 企 业 固 定 资 产 折 旧 年 限 ( 见 附 表 一 ) 。 实 行 工 作 量 法 的 其 总 行 驶 里 程, 总 工 作 小 时 可 按 同 类 固 定 资 产 折 旧 年 限 换 算 确 定 。企 业 按 照 上 述 规 定 , 有 权 选 择 具 体 折 旧 方 法 和 折 旧 年 限 , 在 开 始 实 行 年 度 前 报 主 管财 政 机 关 备 案 。平 均 年 限 法 的 固 定 资 产 折 旧 率 和 折 旧 额 的 计 算 公 式 为 :1 预 计 净 残 值 率年 折 旧 率 100折 旧 年 限月 折 旧 率 年 折 旧 率 12月 折 旧 额 固 定 资 产 原 值 月 折 旧 率净 残 值 率 按 照 固 定 资 产 原 值 的 3 5 确 定 , 净 残 值 率 低 于 3 或 者 高 于 5 的, 由 企 业 自 主 确 定 , 报 主 管 财 政 机 关 备 案 。采 用 工 作 量 法 的 固 定 资 产 折 旧 额 计 算 公 式 为 :( 一 ) 按 照 行 驶 里 程 计 算 折 旧 的 公 式 :原 值 ( 1 预 计 净 残 率 )单 位 里 程 折 旧 额 总 行 驶 里 程( 二 ) 按 照 工 作 小 时 计 算 折 旧 的 公 式 :原 值 ( 1 预 计 净 残 值 率 )每 工 作 小 时 折 旧 额 总 工 作 小 时采 用 双 倍 余 额 递 减 法 的 固 定 资 产 折 旧 率 和 折 旧 额 的 计 算 公 式 为 :2年 折 旧 率 100折 旧 年 限月 折 旧 率 年 折 旧 率 12月 折 旧 额 固 定 资 产 账 面 净 值 月 折 旧 率实 行 双 倍 余 额 递 减 法 的 固 定 资 产 , 应 当 在 其 固 定 资 产 折 旧 年 限 到 期 前 两 年 内 , 将 固定 资 产 净 值 扣 除 预 计 净 残 值 后 的 净 额 平 均 摊 销 。采 用 年 数 总 和 法 的 固 定 资 产 折 旧 率 和 折 旧 额 的 计 算 公 式 为 :折 旧 年 限 已 使 用 年 数年 折 旧 率 100折 旧 年 限 ( 折 旧 年 限 1) 2月 折 旧 率 年 折 旧 率 12月 折 旧 额 ( 固 定 资 产 原 值 预 计 净 残 值 ) 月 折 旧 率中国房地产业税收实务与纳税筹划折 旧 年 限 和 折 旧 方 法 一 经 确 定 , 不 得 随 意 变 更 。 需 要 变 更 的 , 由 企 业 提 出 申 请 , 并在 变 更 年 度 前 报 主 管 财 政 机 关 批 准 。第 三 十 三 条 计 提 折 旧 的 固 定 资 产 , 包 括 房 屋 及 建 筑 物 、 在 用 施 工 机 械 、 运 输 设备 、 生 产 设 备 、 仪 器 及 试 验 设 备 、 其 他 固 定 资 产 , 季 节 性 停 用 、 修 理 停 用 的 固 定 资 产 ,融 资 租 赁 方 式 租 入 和 经 营 租 赁 方 式 租 出 的 固 定 资 产 。不 计 提 折 旧 的 固 定 资 产 , 包 括 除 房 屋 及 建 筑 物 以 外 的 未 使 用 、 不 需 用 固 定 资 产 ,经 营 租 赁 方 式 租 入 的 固 定 资 产 , 已 提 足 折 旧 继 续 使 用 的 固 定 资 产 , 破 产 、 关 停 企 业 的 固定 资 产 等 。提 前 报 废 的 固 定 资 产 , 不 补 提 折 旧 , 其 净 损 失 计 入 营 业 外 支 出 。第 三 十 四 条 企 业 固 定 资 产 折 旧 , 从 固 定 资 产 投 入 使 用 月 份 的 次 月 起 , 按 月 计 提 。停 止 使 用 的 固 定 资 产 , 从 停 用 月 份 的 次 月 起 , 停 止 计 提 折 旧 。 提 足 折 旧 的 逾 龄 固 定 资 产不 再 计 提 折 旧 。企 业 按 规 定 提 取 的 固 定 资 产 折 旧 , 计 入 成 本 费 用 , 不 得 冲 减 资 本 金 。第 三 十 五 条 企 业 发 生 的 固 定 资 产 修 理 支 出 , 计 入 有 关 费 用 。 修 理 费 用 发 生 不 均 衡的 、 数 额 较 大 的 , 可 以 采 用 待 摊 或 者 预 提 的 办 法 。 采 取 预 提 办 法 的 , 实 际 发 生 的 修 理 支出 应 先 冲 减 预 提 费 用 , 实 际 支 出 数 大 于 预 提 费 用 的 差 额 , 计 入 有 关 费 用 ; 小 于 预 提 费 用的 差 额 冲 减 有 关 费 用 。第 三 十 六 条 固 定 资 产 有 偿 转 让 或 清 理 报 废 的 变 价 收 入 扣 除 清 理 费 用 后 的 净 收 益 与其 账 面 净 值 ( 固 定 资 产 原 值 减 累 计 折 旧 ) 的 差 额 , 计 入 营 业 外 收 入 或 营 业 外 支 出 。第 三 十 七 条 企 业 对 固 定 资 产 应 每 年 盘 点 一 次 。盘 盈 的 固 定 资 产 , 按 照 原 价 减 去 估 计 累 计 折 旧 的 净 收 益 , 计 入 营 业 外 收 入 。 盘 亏 、毁 损 、 报 废 的 固 定 资 产 , 按 其 原 值 扣 除 累 计 折 旧 、 变 价 收 入 、 过 失 人 或 保 险 公 司 赔偿 以 及 残 值 后 的 净 损 失 , 计 入 营 业 外 支 出 。企 业 在 筹 建 期 间 发 生 的 固 定 资 产 盘 盈 、 盘 亏 和 清 理 净 损 益 , 以 及 由 于 非 常 原 因 造 成的 固 定 资 产 清 理 净 损 失 , 计 入 开 办 费 。第 五 章 无 形 资 产 、 递 延 资 产 和 其 他 资 产第 三 十 八 条 无 形 资 产 是 指 企 业 长 期 使 用 但 没 有 实 物 形 态 的 资 产 , 包 括 专 利 权 、 商标 权 、 著 作 权 、 土 地 使 用 权 、 非 专 利 技 术 、 商 誉 等 。第 三 十 九 条 无 形 资 产 按 取 得 时 的 实 际 成 本 计 价 。投 资 者 作 为 资 本 金 或 者 合 作 条 件 投 入 的 , 按 照 评 估 确 认 或 者 合 同 , 协 议 约 定 的金 额 计 价 。购 入 的 , 按 照 实 际 支 付 价 款 计 价 。自 行 开 发 并 且 依 法 申 请 取 得 的 , 按 照 开 发 过 程 中 实 际 支 出 计 价 。接 受 捐 赠 的 , 按 照 发 票 账 单 所 列 金 额 或 者 同 类 无 形 资 产 市 价 计 价 。除 企 业 合 并 外 , 商 誉 不 得 作 价 入 账 。非 专 利 技 术 和 商 誉 的 计 价 , 应 当 经 法 定 评 估 机 构 评 估 确 认 。第 四 十 条 无 形 资 产 从 开 始 受 益 之 日 起 , 在 有 效 使 用 期 限 内 平 均 摊 入 管 理 费 用 。 有效 使 用 期 限 按 照 下 列 原 则 确 定 :中国房地产业税收实务与纳税筹划法 律 和 合 同 或 者 企 业 申 请 书 分 别 规 定 有 法 定 有 效 期 限 和 受 益 年 限 的 , 按 照 两 者 孰 短的 原 则 确 定 。法 律 没 有 规 定 有 效 期 限 , 企 业 合 同 或 者 企 业 申 请 书 中 规 定 有 受 益 年 限 的 , 按 照 合 同或 者 企 业 申 请 书 规 定 的 受 益 年 限 确 定 。法 律 和 合 同 或 者 企 业 申 请 书 均 未 规 定 法 定 有 效 期 限 或 者 受 益 年 限 的 , 按 照 不 少 于 10 年 的 期 限 确 定 。第 四 十 一 条 企 业 转 让 无 形 资 产 取 得 的 净 收 入 , 除 国 家 法 律 法 规 另 有 规 定 外 , 计 入其 他 业 务 收 入 。第 四 十 二 条 递 延 资 产 包 括 开 办 费 、 以 经 营 租 赁 方 式 租 入 的 固 定 资 产 改 良 支 出 、 摊销 期 限 在 1 年 以 上 的 固 定 资 产 修 理 支 出 以 及 其 他 待 摊 费 用 等 。开 办 费 是 指 企 业 在 筹 建 期 间 发 生 的 费 用 , 包 括 筹 建 期 间 人 员 工 资 、 办 公 费 、 培 训 费、 差 旅 费 、 印 刷 费 、 注 册 登 记 费 , 以 及 不 计 入 固 定 资 产 和 无 形 资 产 购 建 成 本 的 汇 兑 损 益利 息 等 支 出 。下 列 费 用 不 包 括 在 开 办 费 内 : 应 当 由 投 资 者 负 担 的 费 用 支 出 , 为 取 得 各 项 固 定资 产 、 无 形 资 产 所 发 生 的 支 出 , 以 及 筹 建 期 间 应 当 计 入 资 产 价 值 的 利 息 支 出 、 汇 兑 损 益等 。开 办 费 自 生 产 、 经 营 月 份 的 次 月 起 , 按 不 得 短 于 5 年 的 期 限 分 期 摊 入 管 理 费 用 。以 经 营 租 赁 方 式 租 入 的 固 定 资 产 改 良 支 出 , 在 租 赁 有 效 期 限 内 , 分 期 摊 入 成 本 或 者管 理 费 用 。第 四 十 三 条 其 他 资 产 包 括 临 时 设 施 、 特 准 储 备 物 资 、 银 行 冻 结 存 款 、 冻 结 物 资 、涉 及 诉 讼 中 的 财 产 等 。临 时 设 施 是 指 企 业 为 保 证 施 工 和 管 理 的 进 行 而 建 造 的 各 种 简 易 设 施 , 包 括 现 场 临 时作 业 棚 、 机 具 棚 、 材 料 库 、 办 公 室 、 休 息 室 、 厕 所 、 化 灰 池 、 储 水 池 、 沥 青 锅 灶 等 设 施; 临 时 铁 路 专 用 线 、 轻 便 铁 道 ; 临 时 道 路 、 围 墙 ; 临 时 给 排 水 、 供 电 、 供 热 等 管 线 ; 临时 性 简 易 周 转 房 , 以 及 现 场 临 时 搭 建 的 职 工 宿 舍 、 食 堂 、 浴 室 、 医 务 室 、 理 发 室 、 托 儿所 等 临 时 性 福 利 设 施 。临 时 设 施 以 建 造 时 发 生 的 实 际 支 出 计 价 , 按 工 程 受 益 期 限 分 期 摊 入 工 程 成 本 , 报 废清 理 回 收 的 残 值 扣 除 清 理 费 用 列 作 营 业 外 收 支 。特 准 储 备 物 资 是 指 具 有 专 门 用 途 , 但 是 不 参 加 生 产 经 营 的 经 国 家 批 准 储 备 的 特 种 物资 。第 六 章 对 外 投 资第 四 十 四 条 企 业 根 据 国 家 法 律 、 法 规 规 定 , 可 以 采 用 货 币 资 金 、 实 物 、 无 形 资产 等 方 式 向 其 他 单 位 投 资 。 包 括 短 期 投 资 和 长 期 投 资 。企 业 不 得 以 国 家 专 项 储 备 的 物 资 以 及 国 家 规 定 不 得 用 于 对 外 投 资 的 其 他 财 产 向其 他 单 位 投 资 。第 四 十 五 条 企 业 的 对 外 投 资 , 按 照 下 列 原 则 确 定 :以 现 金 、 存 款 等 货 币 资 金 方 式 对 外 投 资 的 , 按 照 实 际 支 付 的 金 额 计 价 。中国房地产业税收实务与纳税筹划以 实 物 、 无 形 资 产 方 式 向 其 它 单 位 投 资 的 , 按 照 评 估 确 认 或 合 同 、 协 议 约 定 的价 值 计 价 。 资 产 评 估 确 认 或 者 合 同 、 协 议 约 定 的 价 值 与 其 账 面 净 值 的 差 额 , 计 入 资 本公 积 金 。企 业 认 购 的 债 券 , 按 照 实 际 支 付 的 价 款 计 价 。 实 际 支 付 款 项 中 含 有 应 计 利 息 的 , 按照 扣 除 应 计 利 息 后 的 差 额 计 价 。溢 价 或 者 折 价 购 入 的 长 期 债 券 , 其 实 际 支 付 的 款 项 ( 扣 除 应 计 利 息 ) 与 债 券 面 值 的差 额 , 在 债 券 到 期 前 分 期 计 入 投 资 收 益 。企 业 认 购 的 股 票 , 按 实 际 支 付 价 款 计 价 。 实 际 支 付 款 项 中 含 有 已 宣 告 发 放 但 尚 未 支付 股 利 的 , 按 照 实 际 支 付 的 价 款 扣 除 应 收 股 利 后 的 差 额 计 价 。第 四 十 六 条 企 业 以 货 币 资 金 、 实 物 、 无 形 资 产 和 股 票 进 行 长 期 投 资 , 对 被 投资 单 位 没 有 控 制 权 的 , 应 当 采 用 成 本 法 核 算 , 并 且 不 因 被 投 资 单 位 净 资 产 的 增 加或 减 少 而 变 动 ; 拥 有 实 际 控 制 权 的 , 应 当 采 用 权 益 法 核 算 , 按 照 被 投 资 单 位 增 加 或减 少 的 净 资 产 中 所 拥 有 或 者 分 担 的 数 额 , 作 为 企 业 的 投 资 收 益 或 者 投 资 损 失 , 同时 增 加 或 者 减 少 企 业 的 长 期 投 资 , 并 且 在 企 业 从 被 投 资 单 位 实 际 分 得 股 利 或 者 利润 时 , 相 应 减 少 企 业 的 长 期 投 资 。第 四 十 七 条 企 业 对 外 投 资 取 得 的 利 息 、 利 润 和 股 利 , 扣 除 分 担 的 亏 损 , 计 入投 资 收 益 , 按 照 国 家 规 定 缴 纳 或 者 补 交 所 得 税 。第 四 十 八 条 企 业 收 回 的 对 外 投 资 与 长 期 投 资 账 户 的 账 面 价 值 的 差 额 , 计 入 投资 收 益 或 者 投 资 损 失 。第 七 章 成 本 和 费 用第 四 十 九 条 企 业 在 工 程 施 工 、 提 供 劳 务 、 作 业 、 房 地 产 开 发 、 销 售 产 品 等 过 程中 发 生 的 各 项 支 出 , 按 照 国 家 规 定 计 入 成 本 、 费 用 。第 五 十 条 施 工 企 业 工 程 成 本 分 为 直 接 成 本 和 间 接 成 本 。直 接 成 本 是 指 施 工 过 程 中 耗 费 的 构 成 工 程 实 体 或 有 助 于 工 程 形 成 的 各 项 支 出 , 包 括人 工 费 、 材 料 费 、 机 械 使 用 费 和 其 他 直 接 费 。人 工 费 包 括 企 业 从 事 建 筑 安 装 工 程 施 工 人 员 的 工 资 、 奖 金 、 职 工 福 利 费 、 工 资性 质 的 津 贴 、 劳 动 保 护 费 等 。材 料 费 包 括 施 工 过 程 中 耗 用 的 构 成 工 程 实 体 的 原 材 料 、 辅 助 材 料 、 构 配 件 、 零 件 、半 成 品 的 费 用 和 周 转 材 料 的 摊 销 及 租 赁 费 用 。机 械 使 用 费 包 括 施 工 过 程 中 使 用 自 有 施 工 机 械 所 发 生 的 机 械 使 用 费 和 租 用 外 单 位 施工 机 械 的 租 赁 费 , 以 及 施 工 机 械 安 装 、 拆 卸 和 进 出 场 费 。其 他 直 接 费 包 括 施 工 过 程 中 发 生 的 材 料 二 次 搬 运 费 、 临 时 设 施 摊 销 费 、 生 产 工 具 用具 使 用 费 、 检 验 试 验 费 、 工 程 定 位 复 测 费 、 工 程 点 交 费 、 场 地 清 理 费 等 。间 接 成 本 是 指 企 业 各 施 工 单 位 为 组 织 和 管 理 工 程 施 工 所 发 生 的 全 部 支 出 , 包 括 施 工单 位 管 理 人 员 工 资 、 奖 金 、 职 工 福 利 费 、 行 政 管 理 用 固 定 资 产 折 旧 费 及 修 理 费 、 物 料消 耗 、 低 值 易 耗 品 摊 销 、 取 暖 费 、 水 电 费 、 办 公 费 、 差 旅 费 、 财 产 保 险 费 、 检 验试 验 费 、 工 程 保 修 费 、 劳 动 保 护 费 、 排 污 费 及 其 他 费 用 。中国房地