土地处置类法律文书
第五章 土地处置类法律文书本章所称土地处置,也称土地使用权处置,正如资产经营一样,是我国经济管理领域里出现的一个内容和概念,企业土地资产处置的基础工作是量化土地资产的价值,测算出国家和企业各自对土地资产的投入,确定土地资产分属国家和企业的比例。而土地资产处置的核心却是选择合适的土地资产处置方式,既保证国家土地所有权在经济上的实现,避免国有资产流失,又能使企业尽可能获得完整的土地产权,使土地资产真正成为企业的法人财产。本章列举了与土地资产处置相关的三类常用合同。 第一节阐述了土地出让合同,企业改制中的土地出让,通常指原通过划拨方式使用土地的企业,通过补办出让手续,向政府缴纳出让金后,取得土地使用权,其后企业可以转让、出租、抵押、作价人股等方式对土地进行处置,以这种方式处置土地使用权,出让金数额巨大,易使企业形成沉重债务负担。第二节阐述了土地租赁合同,从广义上讲土地租赁包括企业从国家处租赁与企业从其他已通过出让、租赁等方式合法取得土地的单位、个人处租赁两种形式,本节主要针对第一种形式进行说明。租赁取得土地使用权,企业资金负担大大减轻,但企业很难再通过转让的方式处置土地,不利于充分发挥土地资产的功能。第三节阐述了土地转让合同,土地转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再次移转给他人的行为,其形式有出售、交换、赠予、继承、合建、投资人股等,它是土地使用者对土地使用权的再处置行为。从理论上讲,各种土地处置方式并无优劣之分,均是我国土地所有权与使用权分离制的产物。对企业而言,选择最适于自身情况的处置方式才是最明智的,一定要结合企业自身的实际情况进行灵活选择。第一节 土地使用权出让合同文书范本:国有土地使用权出让合同 (宗地)合同编号:____当事人双方出让人:中华人民共和国____省(自治区、直辖市)____市(县)____(以下简称:甲方)(住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 受让人:________________(以下简称:乙方) (住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 鉴于 1.根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和其他法律、行政法规、地方性法规的规定,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。2.甲方根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国,国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。合同正文第一条 出让土地的交付与出让金的缴纳1.甲方出让给乙方的宗地位于________________,宗地编号为__________,宗地总面积大写__________平方米(小写__________平方米) 。宗地四至及界址点坐标见附件出让宗地界址图 。2.本合同项下出让宗地的用途为____________________。3.甲方同意在__________年__________月__________日前将出让宗地交付给乙方,甲方同意在交付土地时该宗地应达到本款第____项规定的土地条件:(1)达到场地平整和周围基础设施___________通,即通________________ 。(2)周围基础设施达到__________通,即通__________,但场地尚未拆迁和平整,建筑物和其他地上物状况如下:________。(3)现状土地条件。4.本合同项下的土地使用权出让年期为__________,自甲方向乙方实际交付土地之日起算,原划拨土地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。5.本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写__________元(小写元) ,总额为人民币大写__________元(小写__________元) 。6.本合同经双方签字后__________日内,乙方须向甲方缴付人民币大写____元(小写__________元)作为履行合同的定金,定金抵作土地使用权出让金。7.乙方同意按照本款第__________项的规定向甲方支付上述土地使用权 出让金。(1)本合同签认之日起__________日内,一次性付清上述土地使用权出让金。(2)按以下时间和金额分__________期向甲方支付上述土地 使用权出让金。第一期 人民币大写__________元(小写__________元) ,付款时间:____年____月____日之前。第____期 人民币大写__________元(小写__________元) ,付款时间:_____年_____月____日之前。分期支付土地使用权出让金的,乙方在支付第二期及以后各期土地 出让金时,按照银行同期贷款利率向甲方支付相应的利息。第二条 土地开发建设与利用1.本合同签订后__-日内,甲、乙双方应依附件出让宗地界址图所标示坐标实地验明各界址点界桩,受让人应妥善保护土地界桩,不得擅自改动,界桩遭受破坏或移动时,乙方应立即向甲方提出书面报告,申请复界测量,恢复界桩。2.乙方在本合同项下宗地范围内新建建筑物的,应符合下列要求: 主体建筑物性质____________________;附属建筑物性质____________________; 建筑容积率____________________;建筑密度____________________; 建筑限高____________________; 绿化率____________________; 其他土地利用要求____________________。3.乙方同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程,并在建成后无偿移交给政府:(1) ____________________________________________________________; (2) ____________________________________________________________; (3) ____________________________________________________________。 4.乙方同意在____年____月____日之前动工建设。不能按期开工建设的,应提前 30 日向甲方提出延建申请,但延建时间最长不得超过 1 年。5.乙方在受让宗地内进行建设时,有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。乙方同意政府为公用事业需要而铺设的各种管道与管线进山、通过、穿越受让宗地。6.乙方在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起 30 日内,应持本合同和土地使用权出让金支付凭证,按规定向甲方申请办理土地登记,领取国有土地使用证 ,取得出让土地使用权。甲方应在受理土地登记申请之日起 30 日内,依法为乙方办理出让土地使用权登记,颁发国有土地使用证 。7.乙方必须依法合理利用土地,其在受让宗地上的一切活动,不得损害或者破坏周围环境和设施,使国家或他人遭受损失的,乙方应负责赔偿。8.在出让期限内,乙方必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地,需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的,必须依法办理有关批准手续,并向甲方申请,取得甲方同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金,办理土地变更登记。9.政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权,原土地利用规划如有修改,该宗地已有的建筑物不受影响,但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时,必须按届时有效的规划执行。10.甲方对乙方依法取得的土地使用权,在本合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的,甲方应当依照法定程序报批,并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予乙方相应的补偿。第三条 土地使用权转让、出租、抵押1.乙方按照本合同约定已经支付全部土地使用出让金,领取国有土地使用证 ,取得出让土地使用权后,有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押,但首次转让(包括出售、交换和赠与)剩余年期土地使用权时,应当经甲方认定符合下列第____项规定之条件: (1)按照本合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的 25%以上; (2)按照本合同约定进行投资开发,形成工业用地或其他建设用地条件。2.土地使用权转让、抵押,转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同;土地使用权出租期限超过 6 个月的,出租入和承租入也应当签订书面出租合同。土地使用权的转让、抵押及出租合同,不得违背国家法律、法规和本合同的约定。3.土地使用权转让,本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移,转让后,其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后,本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由乙方承担。4.土地使用权转让、出租、抵押,地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押;地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押,土地使用权随之转让、出租、抵押。5.土地使用权转让、出租、抵押的,转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起 30 日内,持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及国有土地使用证 ,到土地行政主管部门申请办理土地登记。第四条 期限届满1.本合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前 1 年向甲方提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的,甲方应当予以批准。甲方同意续期的,乙方应当依法办理有偿用地手续,与甲方重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。2.土地出让期限届满,乙方没有提出续期申请或者虽申请续期,但依照本条第 1 款的规定未获批准的,乙方应当交回国有土地使用证 ,甲方代表国家收回土地使用权,并依照规定办理土地使用权注销登记。 3.土地出让期限届满,乙方未申请续期的,本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由甲方代表国家无偿收回,乙方应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能,不得人为破坏,地上建筑物、其他附着物失去使用功能的,甲方可要求乙方移动或拆除地上建筑物、其他附着物,恢复场地平整。4.土地出让期限届满,乙方提出续期申请而甲方根据本条第 1 款之规定没有批准续期的,土地使用权由甲方代表国家无偿收回,但对于地上建筑物及其他附着物,甲方应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予乙方相应补偿。第五条 不可抗力1.任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。2.遇有不可抗力的一方,应在____小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方,并且在事件发生后____日内,向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。 第六条 违约责任1.乙方必须按照本合同约定,按时支付土地使用权出让金。如果乙方不能按时支付土地使用权出让金的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的____%。向甲方缴纳滞纳金,延期付款超过 6 个月的,甲方有权解除合同,收回土地,乙方无权要求返还定金,甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。2.乙方按合同约定支付土地使用权出让金的,甲方必须按照合同约定,按时提供出让土地。由于甲方未按时提供出让土地而致使乙方对本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,甲方应当按乙方已经支付的土地使用权出让金的____向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过 6 个月的,乙方有权解除合同,甲方应当双倍返还定金,并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分,乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他损失。3.乙方应当按照合同约定进行开发建设,超过合同约定的动工开发日期满 1年未动工开发的,甲方可以向乙方征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费;满 2 年未动工开发的,甲方可以无偿收回土地使用权;但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。4.甲方交付的土地未能达到合同约定的土地条件的,应视为违约。乙方有权要求甲方按照规定的条件履行义务,并且赔偿延误履行而给乙方造成的直接损失。第七条 通知和说明1.本合同要求或允许的通知和通讯,不论以何种方式传递,均自实际收到时起生效。2.甲、乙双方变更通知、通讯地址或开户银行、账号的,应在变更后 15 日内,将新的地址或开户银行、账号通知另一方。因迟延通知而造成的损失,由过错方承担责任。3.在缔结本合同时,甲方有义务解答乙方对于本合同所提出的问题。第八条 适用法律及争议解决1.本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。2.因履行本合同发生的争议,由争议双方协商解决,协商不成的,按如下第____项规定的方式解决:(1)提交____________仲裁委员会仲裁; (2)依法向人民法院起诉。第九条 附则1.本合同依照如下第____项之规定生效:(1)本合同项下宗地出让方案业经________人民政府批准,本合同自双方签订之日起生效;(2)本合同项下宗地出让方案尚需经________人民政府批准,本合同自________人民政府批准之日起生效。2.本合同一式________份,具有同等法律效力,甲乙双方各执________一份。3.本合同和附件共____页,以中文书写为准。 4.本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示,大小写数额应当一致,不一致的,以大写为准。5.本合同于____年____月____日在中华人民共和国________省(自治区、直辖市)____市(县)签订。6.本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。甲方:(盖章) 乙方:(盖章)法定代表人(委托代理人):(签字) 法定代表人(委托代理人):(签字)附件:出让宗地界址图(注明边长“米” )操作指南一、出让合同的概念土地使用权出让合同,是指作为出让人的国家以土地所有者的身份,与受让人签订的将土地使用权在一定年限内交给受让人使用,并由受让人支付土地使用权出让金的合同。国有土地使用权出让的方式有:协议出让和公开出让。公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。办理土地使用权出让手续的受让方,可以将取得的土地使用权转让、出租或抵押。 以出让方式处置土地使用权的优点是:企业取得的土地使用权,可依法转让、出租、抵押和作价入股,即对土地享有处置权,可根据生产经营需要对其进行融资、产权运作,而且国家与企业之间产权清晰,企业对土地享有完整的法人财产权。缺点是:出让金数额巨大,会形成企业沉重的资金负担。由于大多数国有企业负债率偏高,无力支付巨额出让金,导致许多地方政府大幅度削减出让金,这必然容易造成国有资产的流失,使得土地市场混乱,给土地资产管理留下后遗症。二、出让合同范本的填写要求本合同文本中的“宗地” ,采用的是城镇地籍调查规程中的概念,即:“凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立经济核算单位用地应独立分宗。 ” 1.合同第 1 条第 2 款土地用途,应按照城镇地籍调查规程中二级地类规定的 24 种用途明确填写。属于综合用地的,应注明各类具体用途及其所占土地的面积比例。 2.合同第 1 条第 3 款中的土地条件,应按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的,选择第(3)项;属于待开发建设的用地,应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第(1)项或第(2)项,出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的,选择第(1)项,并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况,基础设施条件按双方约定填写“七通” 、 “三通”等,并具体说明基础设施内容,如“通路、通电、通水”等。3.合同第 1 条第 7 款土地使用权出让金支付方式的规定中,双方约定土地使用权出让金一次性付清的,选择第(1)项,分期支付的,选择第(2)项。按照国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定, “土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后 60 日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 ” 4.合同第 3 条第 1 款中,属于房屋开发的,选择第(1)项;属于土地成片开发的,选择第(2)项。5.合同第 9 条第 1 款关于合同生效的规定中,宗地出让方案业经有权人民政府批准的,按照第(1)项规定生效;宗地出让方案未经有权人民政府批准的,按照第(2)项规定生效。三、出让合同的有关法律问题 出让合同的无效1.出让主体不合法出让人须有合法主体资格, 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定,市、县人民政府土地管理部门将土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案,再按照国务院规定的批准权限报经批准后,作为出让人与中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人签订土地使用权出让合同。 依据现行法律规定,出让主体为市、县人民政府,但合同的订立及履行等具体行为由市、县人民政府所属的土地行政管理职能部门代行。一些地方存在着市辖区及设立的经济技术开发区人民政府出让土地的情形,实际上市辖区、经济技术开发区非国有土地合法持有者,不能出让土地。根据国家土地管理局(对出让国有土地使用权有关问题请示的答复) (1001 国土函字第 71 号) ,县级人民政府不包括市辖区。对经济技术开发区出让主体的问题,国土资源部的明确意见为:开发区和市辖区未经市县人民政府委托授权,无权出让土地。实践中,买受人往往先和一些村委会或集体经济组织签订出让合同,然后再补办各项手续,这类合同的出让人不具备土地出让主体资格,合同不受法律保护。至于事后补办了法定审批、征用手续,也仅是相当于政府的追认,而并非原来的出让合同本身有效,一旦政府不予追认,争议将难以避免。2.出让标的不合法对土地使用权出让合同的标的物,按照法律规定,应为国有土地使用权,而非集体土地使用权,即市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地使用权;我国土地管理法规定, “农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” ,农村集体所有的土地使用权女口确需出让,应当先由政府征用为国有后,再行出让。地下资源、埋藏物和市政公用设施不在出让之列。对于国有农场的土地使用权:根据我国现行法律规定和土地立法确定的土地用途管制原则,出让的国有土地使用权是指城市规划区内的国有建设性用地使用权,而国有农场的土地属于国有农用地,未经依法批准不得出让。对土地使用权出让合同的标的予以限制,目的在于对农用地加以保护,稳定土地市场秩序,保证土地合理利用并提高土地使用价值。 3.出让方式不合法对于采取协议方式出让国有土地使用权的,按照协议出让国有土地使用权规定 (国土资源部令第 2l 号):“在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。 ”国土资发 2004 71 号关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知明确提出,要“明确政策,严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度” , “要加快工作进度,在 2004 年 8 月 31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8 月 31 日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 ”这就是人们通常所说的对于经营性土地使用权协议出让的“八三一大限” 。 4.土地使用权出让金不合理为配合和促进国有企业改革,国土资源部于 2001 年下发了关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 (国土资发 2001 44 号) , 通知指出:“为支持和促进企业改革,企业改制时,可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益计入企业资产。 ”由此可知,划拨土地使用权价格由两个方面构成:一方面是划拨土地使用权的取得成本,即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用,如拆迁补偿安置费等;另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本,如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。在国有企业改革中,土地使用权出让的收益使用,涉及职工安置等政策性很强的问题,所以出让价格的确定一定要慎重。如果以协议方式出让国有土地使用权,应当按照协议出让国有土地使用权规定 , “协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和,有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让” 。协议出让国有土地使用权时,出让金低于当地政府按国家规定所确定的基准地价的,在合同效力的认定上,存在两种基本观点:一种认为, 城市房地产管理法第 12 条已明确规定,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价,其目的就在于防止出让人和受让人随意甚至恶意串通,以极低的价格获取土地使用权,导致“炒地”现象大量出现,损害国家和社会公共利益。 民法通则第 58 条、 合同法第 52 条对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为均明确规定为无效。另一种认为,由于我国地域广,各地情况差异大,再加 HJ 某些人为因素,对如何认定出让金是否低于按国家规定确定的最低价刃度较大,同时,认定合同无效的依据也不是很明确,如果以出让金低于赉国家规定确定的最低价为由认定合同无效,就会造成出让人滥用确认毛同无效的诉权,这不仅不利于合同交易关系的稳定和对土地的有效利用也不利于保护受让人的合法权益。另外,还存在如果当事人不主张合庠无效,又应由谁来请求确认合同无效的问题,且合同无效后也难以处理.因此,建议规定在出让金低于按国家规定确定的最低价时,只认定出让金支付的约定条款无效,责令或者允许当事人补足价款,促使合同有效履行。5.出让年限超限,超过部分无效根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(1)居住用地 70 年;(2)工业用地 50 年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年;(5)综合或者其他用地 50 年。违约行为的构成及救济 1.构成违约行为的情形 (1)出让方的违约行为 政府作为出让方在土地使用权出让中的违约行为主要表现为:未能按出让合同规定的期限和条件提供土地;将已经出让的土地占做他用和擅自解除出让合同等。A.出让方未能按出让合同规定的期限和条件提供土地,是指政府的土地管理部门急于收取高额的土地出让金,不顾自己开发土地的能力,虽在出让合同中承诺于一定的期间内使土地达到三通一平、五通一平或七通一平等用地条件,但在签订合同和收取出让金后,无法在规定的期限内使土地达到规定的用地条件。此种情况多发生在城镇建设不断膨胀、政府穷于应付,只好通过拆东墙补西墙的方式筹集建设资金的时期,并且多见于协议出让方式之中,因为以招标和拍卖方式出让土地使用权的,地方政府一般已经将土地开发到具备一定的条件才进行招标和拍卖。B.将已经出让的土地占做他用。某房地产公司以协议出让方式从广东省某市取得土地用于小区房地产建设,但在该房地产公司开发建设的过程中,政府单方面调整了城市建设规划,需在该块土地上修建城市快速干线,该干线不仅占用大片已经出让的土地,还改变了原来房地产建设计划,并由于有市政道路从小区通过,使该房地产公司的开发和销售工作受到影响。C.出让方单方面解除出让合同。某集团公司与某市政府签订了关于位于广东省沿海某地的成片开发土地出让合同。合同签订后,该集团公司依约支付土地出让金并取得土地使用权证。该片土地经前期开发后由该集团先后部分转让给多家用地人,这些用地人也都支付了转让费并取得土地使用证。谁知当地政府未作任何通知即单方解除与该集团公司的出让合同,并注销其已转让及未转让部分土地的使用证,因而引起一连串的法律纠纷。(2)受让方的违约行为受让方的违约行为主要表现为以下几种形式:A.未按期支付出让金。受让人未能按出让合同规定的期限和条件支付出让金,在逾期后一定期限内仍未支付,因而构成违约。B.未按期开发土地。本来,土地使用权一经出让,即归受让人拥有,何时开发或何时不开发,受让人以其利益需要自有斟酌,为什么要限期开发土地呢?因为土地是稀缺资源,对其利用不仅出于用地人的利益需要,也出于社会公共利益的需要。用地人为社会公共利益和社会可持续发展的要求,有义务充分、有效的利用土地,不应闲置土地。由于法律对利用开发土地的期限有明确的规定,此义务既是约定义务,又是法定义务,其违反义务的行为既是违约行为,也是违法行为。 C.受让人擅自改变土地用途。因不同的土地用途使用年限不同,地价也不一样,而且,土地用途的改变还涉及城市规划的改变,比如,工业厂房用地改为居民住宅在可行性上,从城市规划的角度需考虑该地块周围是否有配套的生活设施,供水、供电、供气和排污的能力,道路交通的承受力等综合因素。因此,未经出让方和规划部门同意擅自改变土地的用途是严重的违约和违法行为。D.未按要求利用土地。开发商为最大限度的赚取开发利润,会不经批准而扩大建筑容积率、提高建设密度、突破建设高度限制、缩小绿化率等,此类行为目前虽多由规划部门出面处理,但如果出让合同对土地利用要求有明确规定,则开发商的此类行为亦是对出让合同的违反。E.未按规定完成公共设施建设。属于成片开发的土地,出让合同往往会规定受让人在小区内建设部分公用设施,如学校、医院、派出所、邮政所、居委会和汽车站等,此类建设虽在出让金和市政配套等方面有减免措施以资鼓励,但因对开发商无利可图,故往往被拖后建设或被故意省略掉。一些有眼光和有实力的开发商先将小区绿化和配套设施建设好以吸引更多的购房人,但并不是谁都做得到。不按规定完成公共设施建设是较为常见的违反出让合同的行为。F.未按出让合同规定的期限和条件招商和安排建设项目。对于成 I 片开发的土地,出让合同除将土地使用权出让给用地人外,还可能要求用 J 地人对土地进行初步开发,并在一定的期限按照一定的条件招商引资和 I 安排项目建设,未达到合同要求的,构成违约。2.对违约行为的救济(1)出让方违约行为的救济 有违约,就应当有违约责任,不论违约方是何种身份。对出让方的违约行为,一般可采取换地、退还出让金和赔偿的方式解决。A.换地。因出让方违约行为导致受让方无法使用土地的,出让方多会提供另一块价值相当的土地给受让方作为补偿,土地价值不相当的,在受让方同意的前提下多退少补。但出让方无权强令受让方接受另一块土地,因为土地是不可再生的资源,每一块土块都是惟一的,都因其特殊的地理位置而不可取代,所以换地必须征得受让方的同意。受让方也可以主动请求出让方以换地的方式承担违约责任。双方同意换地的,可重新签订出让合同,也可变更原出让合同o B.退还出让金。受让方可以根据出让方违约的程度,请求其返还出让金的一部分或全部 o C.赔偿。因出让方违约给受让方造成的损失可以是多方面的,受让方为开发土地付出的前期勘探、设计费用,已经投入的建设资金,开发土地的部分预期利益,因不能履行相应的工程发包合同、房屋预售合同而产生的违约责任等,都可以构成出让方违约给受让方造成的损失。由于现行体制下地方法院与当地国土部门特别是财政部门有千丝万缕的利益关系,在法院判决生效需要执行政府财产(如国土部门的土地出让金专户或政府财政资金)时,土地受让方可能会遇到意想不到的困难。比如,在地方法院由地方财政拨款的情况下,很难想像法院强制扣划地方财政资金具有可行性,所以,有人认为可行的方式是请求超越于地方利益的上级法院对案件提级执行。(2)受让方违约行为的救济 对于受让方的违约行为,出让合同已经规定有滞纳金、违约金和无偿收回土地使用权等多种救济手段供政府选择采用。此外,政府还可利用其行政权力在竣工、验收、确权办证、交易过户等多个环节对受让方的违约行为进行钳制。第二节 土地使用权租赁合同文书范本:国有土地使用权租赁合同 (宗地)协议编号:____当事人双方出租入:中华人民共和国____省(自治区、直辖市)____市(县)____ (以下简称甲方)(住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 承租入:____(以下简称乙方)(住所、法定代表人、电话、传真、邮政编码) 鉴于第一条 根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国合同法 、规范国有土地租赁若干意见和其他法律、法规、规章、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。第二条 出租入根据法律的授权出租土地使用权,出租土地的所有权属中华人民共和国,国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出租范围。合同正文第三条 甲方以现状(或双方商定的其他条件)出租给乙方的宗地位于____________,宗地编号________,土地面积(包括分摊面积)为________平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲乙双方盖章确认。第四条 甲方出租给乙方的土地用途为________用地。第五条 本宗地使用权租赁期限为____年,自____年____月____日至____年____月____日。第六条 该宗地的土地使用权租金为:________用地每年每平方米____元人民币,____用地每年每平方米____元人民币,年租金总额为____元人民币。租金交付日期及方式:________年________月____日前缴纳____元; ________年________月____日前缴纳____元; ________年_________月____日前缴纳____元。 乙方以支票或现金缴纳租金。第七条 如乙方不能按合同约定交付当年租金等应付款项,从滞纳之日起,每日按应交款项的________缴纳滞纳金,逾期____日仍未全部支付的,甲方有权解除合同,收回土地使用权,注销土地使用证,甲方向乙方追缴实际使用日期租金并加半年租金额作为经济赔偿。第八条 本合同所列的年租金标准按照政府批准的租金标准执行。如遇政府租金标准调整,甲乙双方需签订补充协议,并按政府公布的新的租金标准征收。第九条 乙方按合同规定向甲方付清当年的租金后,依照规定办理土地登记手续,领取国有土地使用证 。第十条 乙方在租期内不得改变该宗地使用用途,确需改变的,必须向甲方提出书面申请,经批准后,重新办理土地使用手续。第十一条 乙方通过租赁方式取得国有土地使用权后,除经甲方依法批准外,不得转让、转租和抵押。否则,甲方有权无偿收回土地使用权,没收非法所得,所付租金不退。第十二条 乙方承租本宗地后,闲置 1 年以上的,应按国家规定缴纳土地闲置费;连续 2 年闲置的,甲方有权无偿收回土地使用权。第十三条 如果因甲方原因致使乙方延期占用土地的,则本合同项下的土地使用权租用期限相应推延。因延期给乙方造成的直接经济损失,从本合同规定应支付的租金中扣除。第十四条 本合同规定的租赁年限届满,甲方有权无偿收回出让宗地的使用权,乙方应按规定办理土地使用权注销登记手续,交还土地使用证。 乙方如需继续使用该宗地,须在期满前 60 日向甲方提交续期申请书,并在获准续期后,确定新的租用年限、租金和其他条件,重新签订租赁合同,办理土地使用权登记手续。第十五条 租期届满,乙方如不再续租,应在租期满前 10 日内到甲方注销国有土地使用证 ,地上建筑物、构筑物按国家规定处理。第十六条 乙方在使用土地期间,如因政府法令及城市规划等特殊原因,需要在其红线内通过各类管线工程,乙方不得阻拦,所造成的损失,由建设方合理赔偿。本合同存续期内如遇国家政策调整、国家建设和军事建设等特殊情况,甲方可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序,提前收回该出租土地的部分或全部土地使用权,更改或终止本租赁合同,甲方不承担违约责任,土地租金按实际使用日期交付。提前收回土地使用权的,甲方应在 30 日前通知乙方。第十七条 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同,不负法律责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。遇有不可抗力的一方,应在事件发生 15 日内向另一方通报不可抗力的情况,并应提供政府有关部门出具的不可抗力证明。第十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。第十九条 因履行本合同发生的争议,由争议双方协商解决,协商不成的,按下列第____项规定的方式解决。(1)提交________仲裁委员会仲裁; (2)依法向人民法院起诉。第二十条 本合同依照下列第________项的规定生效。(1)本合同项下宗地出租方案业经________人民政府批准,本合同自双方签订之日起生效;(2)本合同项下宗地出租方案尚需经________人民政府批准,本合同自_______________人民政府批准之日起生效。第二十一条 本合同一式____份,具有同等法律效力,甲乙双方各执____份。第二十二条 本合同和附件共____页,以中文书写为准。第二十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示,大小写数额应当一致,不一致的,以大写为准。第二十四条 本合同于____年____月____日在中华人民共和国____省(自治区、直辖市)____市(县)签订。第二十五条 本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。甲方:(盖章) 乙方:(盖章)法定代表人(委托代理人):(签字) 法定代表人(委托代理人):(签字)附件:租赁宗地界址图(注明边长“米” )操作指南一、土地租赁合同的概念土地使用权租赁合同是伴随着我国市场经济的发展而出现的,它是在不变更土地所有权的前提下,由国家将土地使用权在一定期限内租赁给承租入使用并收取租金而签订的合同。从广义上讲,土地使用权租赁包括转租赁(有学者称之为“土地使用权出租” ) ,即非国家的土地合法持有人将土地使用权予以租赁的行为。本合同文本涉及的土地使用权租赁,特指国家对国有土地使用权的出租,即国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。以租赁方式取得国有土地使用权,优点是企业资金负担小,通过适时调整租金,可保证国家收益;缺点是不利于充分发挥土地资产的功能,再对土地使用权进行转让、出租、抵押需经土地主管部门同意或在租赁合同中进行特别约定。租赁方式,适用于国有经济需要退出的行业中具有一定市场竞争力,但目前经济实力还不强(负债过重、长期亏损等) 、占地面积大的企业,如实行承包租赁或改造为股份合作制的一般小型国有企业及一般非竞争性国有大中型工业企业。二、土地租赁的有关法律问题 租赁的适用范围按照规范国有土地租赁若干意见 (以下简称若干意见