物业管理企业资金如何筹集资金
物业管理企业资金如何筹集资金 物 业 管 理 企 业 作 为 独 立 法 人 , 应 实 行 “自 主 经 营 、 独 立 核 算 、 自 负 盈 亏 ”。 而 物 业 管 理 又是 劳 动 密 集 型 的 企 业 , 在 经 济 效 益 中 属 于 微 利 性 的 行 业 , 当 前 除 少 数 物 业 管 理 企 业 略 有 盈 利 外 , 大部 分 企 业 处 于 亏 本 经 营 状 态 , 资 金 紧 张 , 经 费 问 题 成 为 阻 碍 物 业 管 理 发 展 的 “瓶 颈 ”。 那 么 ,物 业 公 司 应 如 何 筹 集 资 金 呢 ? 笔 者 认 为 可 通 过 以 下 几 个 渠 道 。 渠 道 之 一 是 收 费 。 物 业 管 理 企 业 按 收 费 规 定 , 根 据 所 提 供 服 务 的 性 质 、 特 点 、 档 次 、 内 容 、 质 量 等 分 别 确 定 物 业管 理 收 费 标 准 , 并 报 物 价 部 门 批 准 。 这 是 长 期 稳 定 的 收 入 来 源 。 渠 道 之 二 是 小 区 维 修 养 护 专 项 基 金 。 用 于 小 区 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 更 新 与 大 中 修 基 金 , 数 额 巨 大 , 不 能 靠 日 常 管 理 收 费 来 解决 , 应 以 基 金 的 形 式 提 龋 1) 维 修 基 金 的 筹 集 。 对 于 商 品 房 , 购 房 者 与 售 房 单 位 应 当 签 订 有 关 维 修 基 金 缴 纳 合 同 。 购 房 者 按 购 房 款 的2 3 的 比 例 向 售 房 单 位 缴 交 维 修 基 金 。 售 房 单 位 代 为 收 取 的 维 修 基 金 属 全 体 业 主 共 同 拥 有 , 不计 入 住 宅 销 售 收 入 ; 对 于 售 后 公 房 , 售 房 单 位 和 购 房 者 双 向 筹 集 。 售 房 单 位 按 照 一 定 比 例 从 售 房 款中 提 取 , 多 层 不 低 于 20 , 高 层 不 低 于 30 。 如 因 特 殊 原 因 , 维 修 基 金 不 足 时 , 经 业 主 委 员 会决 定 , 可 临 时 向 业 主 筹 集 维 修 费 用 。 2) 维 修 基 金 在 使 用 和 管 理 中 要 专 款 专 用 , 明 确 维 修 基 金 归 全 体 业 主 所 有 , 物 业 管 理 企 业 提 出计 划 和 预 算 , 经 业 主 委 员 会 批 准 , 委 托 物 业 管 理 企 业 实 际 操 作 使 用 ; 业 主 委 员 会 成 立 前 , 维 修 基 金可 由 政 府 主 管 部 门 代 管 ; 维 修 基 金 要 专 户 存 入 银 行 , 接 受 银 行 监 督 检 查 , 不 能 挪 作 它 用 。 值 得 引 起注 意 的 是 , 维 修 基 金 不 能 由 物 业 管 理 企 业 直 接 掌 管 , 企 业 是 短 期 行 为 , 基 金 是 长 期 使 用 。 如 果 物 业管 理 企 业 聘 任 到 期 或 遭 到 解 聘 , 不 交 回 基 金 , 会 引 起 纠 纷 , 直 接 影 响 维 修 基 金 的 安 全 性 。 另 外 , 当维 修 基 金 数 额 巨 大 时 , 要 争 取 产 生 最 大 的 增 值 效 益 , 闲 置 时 , 可 用 于 购 买 国 债 和 其 它 法 律 法 规 允 许的 投 资 渠 道 。 另 外 , 维 修 基 金 利 息 净 收 益 转 作 维 修 基 金 滚 存 使 用 和 管 理 。 3) 对 于 不 按 规 定 建 立 维 修 基 金 或 执 行 标 准 低 于 国 家 标 准 的 , 各 地 应 在 制 定 维 修 基 金 管 理 办 法细 则 中 明 确 责 任 和 惩 罚 办 法 , 否 则 , 由 开 发 商 或 售 房 单 位 代 收 的 维 修 基 金 不 能 及 时 交 给 政 府 主 管 部门 或 业 主 委 员 会 , 缺 乏 监 督 机 制 。 4) 建 议 各 城 市 由 政 府 部 门 建 立 物 业 管 理 维 修 基 金 管 理 中 心 , 将 全 市 的 物 业 维 修 基 金 像 公 积 金一 样 , 集 中 起 来 专 门 管 理 , 使 之 保 值 、 增 值 , 解 决 居 民 的 后 顾 之 忧 。 渠 道 之 三 是 多 种 经 营 收 入 。 物 业 管 理 企 业 不 能 只 依 赖 于 物 业 管 理 收 费 求 得 生 存 , 必 须 走 向 市 场 , 依 靠 多 种 经 营 弥 补 物 业 管理 经 费 的 不 足 。 要 扩 大 经 营 服 务 领 域 , 通 过 间 接 的 居 住 生 活 服 务 和 各 种 特 约 服 务 , 开 辟 物 业 管 理 的经 费 渠 道 , 通 过 规 模 经 营 和 加 强 管 理 降 低 成 本 , 减 轻 住 户 的 直 接 物 业 管 理 费 用 。 多 种 经 营 是 物 业 管理 企 业 筹 集 资 金 最 好 的 渠 道 , 也 是 最 有 市 场 前 景 的 发 展 方 向 。 渠 道 之 四 是 开 发 建 设 单 位 给 予 一 定 的 支 持 。 开 发 建 设 单 位 向 物 业 管 理 企 业 提 供 启 动 资 金 和 维 修 养 护 费 用 , 即 开 发 商 应 从 开 发 项 目 的 建 设 成本 中 提 取 1 2 作 为 物 业 管 理 公 司 的 启 动 资 金 ; 或 按 建 筑 面 积 的 一 定 比 例 , 为 物 业 管 理 企 业 优惠 提 供 商 业 、 服 务 业 用 房 , 增 加 物 业 管 理 企 业 的 造 血 功 能 , 使 其 以 业 养 业 。 另 外 , 物 业 管 理 企 业 还可 以 从 开 发 建 设 单 位 获 得 享 有 免 费 维 修 的 权 利 , 以 节 约 费 用 。 渠 道 之 五 是 政 府 多 方 面 的 支 持 。 ( 1) 制 定 收 费 的 标 准 , 加 强 管 理 。 目 前 除 市 场 上 的 高 档 商 品 房 外 , 普 通 住 宅 小 区 还 不 能 完 全按 市 场 价 收 费 。 ( 2) 对 房 改 房 , 原 产 权 单 位 负 责 支 付 电 梯 、 高 压 水 泵 、 供 暖 等 共 用 设 施 设 备 的 运行 、 维 修 和 更 新 等 费 用 , 减 轻 购 房 人 负 担 。 ( 3) 在 金 融 税 收 方 面 提 供 优 惠 政 策 。 ( 4) 拨 发一 定 的 城 市 建 设 维 护 费 , 用 于 小 区 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 管 理 , 以 减 轻 小 区 日 常 管 理 费 用 的 负担 。 ( 5) 在 旧 小 区 内 , 在 规 划 允 许 的 前 提 下 , 新 建 一 些 商 业 用 房 , 以 成 本 价 或 较 低 的 租 金 提 供 给物 业 管 理 企 业 , 增 加 住 宅 小 区 购 物 、 家 政 服 务 等 经 营 性 收 入 , 弥 补 物 管 经 费 不 足 。 渠 道 之 六 是 介 入 物 业 出 租 代 理 。 物 业 管 理 企 业 利 用 自 身 对 物 业 熟 悉 的 优 势 , 为 业 主 和 租 房 者 提 供 高 效 优 质 的 专 业 服 务 。 物 业 管理 企 业 从 事 物 业 出 租 代 理 对 三 方 都 有 好 处 : 对 于 租 房 者 , 不 用 和 业 主 直 接 见 面 , 讨 价 还 价 , 不 仅 大大 减 少 了 交 易 成 本 , 而 且 还 因 有 物 业 管 理 企 业 做 中 介 , 不 会 上 当 受 骗 ; 对 业 主 来 说 , 作 为 投 资 者 不用 投 入 太 多 精 力 , 即 可 获 得 可 观 回 报 ; 对 物 业 管 理 企 业 来 说 , 则 可 利 用 专 业 优 势 获 得 一 定 的 中 介 利润 。 物 业 管 理 企 业 如 果 能 借 鉴 国 外 成 熟 的 做 法 , 从 事 租 售 代 理 业 务 , 在 增 加 物 业 管 理 企 业 收 益 的 同时 , 在 一 定 程 度 上 激 活 房 地 产 市 场 。